Wann lohnt sich Nießbrauch?

Immobilienverrentung, Senioren, Paar, Eigenheim

Wann lohnt sich Nießbrauch beim Verkauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung? Diese Frage sollten Sie etwas näher beleuchten, wenn Sie gerade darüber nachdenken, Ihr Haus oder Ihre Wohnung zu verkaufen und darin wohnen zu bleiben. Dafür kann es viele verschiedene Gründe geben. Und genau auf diese Beweggründe kommt es bei der Frage ‚Wann lohnt sich Nießbrauch?‘ an. Denn es gibt unterschiedliche Formen des Nießbrauchrechts.

Was bedeutet Nießbrauch?

Juristisch wird Nießbrauch im §1030 BGB als Nutzungsrecht für fremde Rechte, Vermögen oder Sachen definiert. Der Nießbraucher nutzt die Immobilie weiterhin wie ein Eigentümer. Er darf selbst dort wohnen oder das Haus vermieten. Er muss jedoch auch notwendige Versicherungen, alle anfallenden Instandhaltungskosten und öffentliche Lasten tragen. Das Nießbrauchrecht gilt lebenslang und ist nicht vererbbar.

Andere Formen des Nießbrauchs:

  • Zuwendungsnießbrauch

Dabei bleiben beispielsweise die Eltern Eigentümer des Familienhauses, eine Tochter kann die Mieteinnahmen als Nießbraucherin jedoch für die Finanzierung ihres Studiums verwenden.

  • Vorbehaltsnießbrauch

In diesem Fall bleiben die Eltern mit Nießbrauchrecht im Haus wohnen, schenken es jedoch der Tochter, so dass diese zur Eigentümerin wird.

  • Nachrangiger Nießbrauch

Die Vertragsparteien legen eine Person fest, auf die das Nießbrauchrecht nach dem Tod des ursprünglichen Nießbrauchers übertragen wird.

Wann lohnt sich Nießbrauch steuerlich?

Nießbrauch ist vor allem für ältere Hausbewohner als Modell der Immobilienverrentung interessant:

  1. Eine Immobilie wird an Dritte verkauft und der Verkaufserlös wird gewinnbringend angelegt, um eine monatliche Zusatzrente zu generieren. Der Verkaufserlös ist meist steuerfrei.
  1. Durch die Immobilien-Schenkung zu Lebzeiten ist der zwischen jedem Elternteil und jedem Kind gewährte Schenkungsfreibetrag in Höhe von 400.000 Euro in voller Höhe nutzbar (insgesamt beträgt der Freibetrag bei Schenkung der Eltern an ihr Kind somit 800.000 Euro). Sollte der Wert der Schenkung diesen Wert nicht übersteigen, zahlt das beschenkte Kind hierfür keinen Euro an Steuern. Bei der Ermittlung des Wertes einer solchen Schenkung wird der Wert des Nießbrauchs für die Besteuerung vom Wert der Immobilie abgezogen. Der Nießbrauch mindert somit direkt den steuerlichen Wert des übergebenen Vermögensgegenstandes.

 

Wenn die Eltern zum Beispiel ihr Eigenheim der Tochter noch zu Lebzeiten schenken und es dann als Nießbraucher vermieten, erzielen sie damit steuerpflichtige Einkünfte. Ihre diesbezüglichen Aufwendungen können sie wiederum als Werbungskosten steuerlich abschreiben. Nach Beendigung des Nießbrauchs kann die Tochter ihrerseits unter Umständen vorab entstandene Werbungskosten für künftige Mieteinnahmen in ihrer Steuererklärung geltend machen. Vorausgesetzt, die Immobilie wird von der Tochter auch weiterhin vermietet.

Nießbrauch und Immobilienbewertung

Wenn Sie Ihre Immobilie auf der Basis des Nießbrauchrechts verkaufen, ist der Verkaufswert natürlich niedriger als bei einer sofortigen Veräußerung. Wann lohnt sich Nießbrauch für den Verkäufer trotzdem? Generell gilt, je älter der Eigentümer ist, desto interessanter wird die Nießbrauchregelung für den Verkäufer. Denn die Wertminderung berechnet sich nach der Sterbetafel.

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