Was ist Nießbrauch? Und: Was ist Nießbrauch bei einer Immobilie? – Diese Fragen sollten Sie sich stellen, wenn Sie über eine Immobilienrente nachdenken. Denn beim Hausverkauf mit anschließendem Nießbrauch- oder Wohnrecht gibt es so einiges zu bedenken.
Was ist Nießbrauch?
Das ist durch § 1030 BGB geregelt. Dort wird Nießbrauch als Nutzungsrecht beschrieben, sowohl für fremde Rechte oder Vermögen als auch für Sachen. Ein Nießbrauchrecht wird bei Immobilienverkäufen eingetragen, wenn der Eigentümer in seiner Immobilie wohnen bleiben möchte – lebenslang oder befristet.
Was ist Nießbrauch bei Immobilien?
Bei der sogenannten Immobilienrente wird eine Wohnung oder ein Haus unter Eintragung des Nießbrauchrechts verkauft. Der Nießbraucher darf die Immobilie dann weiter wie ein Eigentümer nutzen. Er bleibt dort wohnen oder kann vermieten. Das Nießbrauchrecht beinhaltet aber auch Pflichten. Der Nießbrauchnehmer muss beispielsweise notwendige Versicherungen, Instandhaltungskosten und die öffentlichen Lasten übernehmen. Ein Nießbrauchrecht im Zusammenhang mit Immobilien wird auf Lebenszeit oder für eine zuvor festgelegte Zeit (z.B. 10 oder 15 Jahre) eingeräumt und ist nicht vererbbar.
Der Käufer leistet eine einmalige Zahlung, die in der Regel deutlich unter dem normalen Verkaufspreis liegt. Er profitiert also von einem geringeren Kaufpreis und kann zusätzlich als Investor an Wertsteigerungen der Immobilie partizipieren. Der Verkäufer wiederum gewinnt freies Kapital und kann in seiner Immobilie wohnen bleiben. Er profitiert also von Mietfreiheit im Alter und wird zusätzlich mit hoher Liquidität ausgestattet.
Verschiedene Arten des Nießbrauchrechts
Die Frage, was Nießbrauch bei Immobilien genau ist, kann deshalb nicht ganz eindeutig beantwortet werden, weil es verschiedene Formen des Nießbrauchs gibt. Die Immobilienrente auf Nießbrauchbasis kann also unterschiedlich ausgestaltet werden.
Mit einem Einfamilienhaus im Familienbesitz haben Eltern folgende Möglichkeiten der vertraglichen Ausgestaltung von Nießbrauch:
Zuwendungsnießbrauch: Die Eltern bleiben weiterhin als Immobilieneigentümer im Haus wohnen und bezahlen Miete an ihren Sohn. Dieser kann die Mieteinnahmen als Nießbraucher für sein Studiums nutzen.
Vorbehaltsnießbrauch: Die Eltern verschenken ihr Haus an den Sohn und bleiben mit Nießbrauchrecht dort wohnen. Die Immobilie geht also in das Eigentum des Sohnes über.
Nachrangiger Nießbrauch: Eltern und Sohn legen als Vertragspartner eine weitere Person fest, auf die der Nießbrauch übergeht, wenn der ursprüngliche Rechtsinhaber verstirbt. Das kann beispielsweise der überlebende Ehepartner sein, falls die Immobilie einem Alleineigentümer gehört.
Normalerweise endet das Nießbrauchrecht mit dem Tod des Berechtigten, es kann nicht vererbt werden. Soll nach dem Lebensende also eine weitere Person in den Genuss des Nutzungsrechts kommen, muss dies vorher im Nießbrauchvertrag festgelegt werden. Eine weitere Möglichkeit besteht darin, die Laufzeit des Nießbrauchs auf einen festen Zeitraum zu begrenzen. Auch die Beschränkung auf bestimmte Räume einer Immobilie ist möglich.
Beispiel: Ein Ehepaar besitzt ein Mehrfamilienhaus und bewohnt dort das Erdgeschoss. Alle anderen Wohnungen sind vermietet. Im Rentenalter verkaufen die Besitzer das Haus an einen Investor und bleiben mit Nießbrauchrecht dort wohnen. Durch den Verkaufspreis gewinnen sie an Liquidität, außerdem profitieren die Eheleute weiterhin von den monatlichen Mieteinnahmen. Auch diese Variante kann die Antwort auf die Frage „Was ist Nießbrauch bei Immobilien?“ sein. Wer über eine Immobilienrente nachdenkt, sollte sich also gut über die verschiedenen Möglichkeiten informieren. Am besten lassen Sie sich dazu von Experten beraten.
Wann lohnt sich Nießbrauch überhaupt?
Wenn Sie eine Immobilie mit Nießbrauch verkaufen wollen, müssen Sie sich darüber bewusst sein, dass der Verkaufspreis niedriger ausfallen wird als der tatsächliche Wert, da der Eigenmietwert in Abzug gebracht wird. Der Verkäufer zahlt für seine restliche Lebenszeit keine Miete. Die kompetenten Fachleute der Immobilienverrentung Bayern unterstützen Sie bei diesem Entscheidungsprozess mit ihrer Expertise.
Der Nießbrauchwert wird nach der Sterbetafel des Statistischen Bundesamtes berechnet. Diese werden vom Bundesfinanzministerium veröffentlicht. Danach können Sie gemeinsam mit Ihren Beratern entscheiden, ob sich Nießbrauch für Sie lohnt oder ob eine andere Lösung besser zu Ihrer individuellen Situation passen würde.
