Immobilienverrentung Wiki

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Immobilienverrentung?
Mit Know-how!

Alles, was Sie über Nießbrauch und Immobilienverrentung wissen müssen:

Wenn es um den Verkauf Ihres  wertvollen Immobilieneigentums geht, steht Ihre Sicherheit für uns an erster Stelle.

Die Sicherheit, alle Informationen zum Thema Nießbrauch zu kennen. Die Sicherheit, die richtige Entscheidung zu treffen. Und die Sicherheit, wirklich gut beraten zu sein.

In unserem Immobilienverrentung Wiki, beantworten wir Ihnen alle Fragen zu Immobilienverrentung und Nießbrauchrecht.

Wissenswertes von A bis Z

Wichtige Fragen und Antworten rund um Immobilienverrentung:

Was ist Immobilienverrentung?

Grundsätzlich ist Immobilienverrentung eine Form der privaten Altersvorsorge. Dabei findet ein Eigentümerwechsel der Immobilie statt. Gleichzeitig wird ermöglicht, dass der jetzige Eigentümer in seinem bisherigen Heim als wirtschaftlicher Eigentümer wohnen bleiben kann. Dieses gewünschte Wohn- oder Nießbrauchrecht wird wie eine Mietzahlung kalkuliert und vom Marktwert der Immobilie abgezogen. Je älter also die Verkäufer sind, desto höher ist der zu erzielende Verkaufspreis. Der Käufer zahlt entweder einmalig, monatlich über eine festen Zeitraum oder lebenslang einen festen Geldbetrag an den Verkäufer.

Verrentungszahlungen können auch als Einmalzahlung geleistet werden. Diese Einmalzahlung kann so anlegt werden, dass daraus monatliche Rentenzahlungen geleistet werden können.

Welche Immobilien können verrentet werden?

In der Regel können alle Arten von Immobilien verrentet werden – egal, ob Eigentumswohnung oder Haus, vermietet oder selbstgenutzt.

Welche Verrentungsmodelle gibt es?

Beim Nießbrauchmodell verkauft der Eigentümer seine Immobilie und behält ein lebenslanges Nutzungsrecht. Der Wert für die weitere Nutzung wird direkt vom Marktwert der Immobilie abgezogen. Das lebenslange Nießbrauchrecht ist grundbuchgesichert.

Beim befristeten Nutzungsrecht-Modell (3-15 Jahre) verkauft der Eigentümer seine Immobilie und sichert sich für einen festgelegten Zeitraum die weitere Nutzung. Dieses Nutzungsrecht (Nießbrauch) wird grundbuchmäßig abgesichert.

Beim kurzfristigen Nutzungsrecht-Modell (1-5 Jahre) verkauft der Eigentümer seine Immobilie zum vollen Marktwert und bleibt als geschützter Mieter in der Immobilie wohnen. Der Eigenbedarf des Käufers wird vertraglich ausgeschlossen.

Warum sind Verrentungsmodelle eine rechtlich sichere Sache?

Bei Wohnrechtmodellen (Absicherung durch Ausgleichzahlung): Das Wohnrecht (Wohnungsrecht nach §1093 BGB) bezeichnet das Recht eine Immobilie ganz oder teilweise zu bewohnen, ohne dass man selbst Eigentümer ist. Für den Fall eines vorzeitigen Auszugs kann eine einmalige oder periodische Ausgleichszahlung vereinbart werden, da sich die Lebensumstände von heute auf morgen ändern können (z.B. Umzug in ein betreutes Wohnen).

Bei Leibrentenmodellen (Absicherung durch Reallast): Die Leibrente (Reallast nach §§1105-1112 BGB) bezeichnet das Recht, wiederkehrende Leistungen aus einem Grundstück zu beziehen. Für den Fall der Nichterfüllung wiederkehrender Leistungen (z.B. Nichtzahlung einer Leibrente) sollte der Berechtigte die Möglichkeit haben, seine Ansprüche bzgl. der vereinbarten Reallast durch Zwangsvollstreckung zu erlangen – was dann eine Zwangsvollstreckung und/oder Zwangsverwaltung der Immobilie zur Folge hätte. Dies sollte im Grundbuch erstrangig als Reallast eingetragen werden, da es bei einer nachrangigen Eintragung im Falle einer Zwangsversteigerung gelöscht werden kann.

Bei Leibrentenmodellen (Absicherung durch Rückfallklausel): Mit der Eintragung einer Reallast im Grundbuch sind die Rentenansprüche rechtlich abgesichert – das bedeutet aber nicht automatisch, dass der Berechtigte auch zu seinem Geld kommt.

Falls der Käufer seinen Zahlungsverpflichtungen gleich aus welchem Grund nicht nachkommt (z.B. wegen Insolvenz), muss den Rentenberechtigten ein Mittel an die Hand gegeben werden, um nicht auf den Kosten einer drohenden Zwangsversteigerung sitzenzubleiben. Deshalb sollte neben der erstrangigen Eintragung einer Reallast auch eine Rückfallklausel im notariellen Kaufvertrag vereinbart werden, die je nach Ausgestaltung besagt, dass die Immobilie an den Verkäufer zurückfällt, wenn der Käufer seinen Zahlungsverpflichtungen dauerhaft nicht nachkommt. Die Rechtsfolge wäre eine Rückabwicklung.

Was ist eine Leibrente?

Eine Leibrente ist nach deutschem Recht eine wiederkehrende Zahlung, die bis zu einem bestimmten Ereignis – üblicherweise bis zum Tod des Empfängers der Rente – gezahlt wird (§§ 759 ff BGB). Die sogenannte Immobilienleibrente ermöglicht es (älteren) Eigentümern, den Wert ihrer Immobilie in eine lebenslange Zusatzrente umzuwandeln. Die Empfänger der Immobilienleibrente bekommen ein notariell grundbuchgesichertes und lebenslanges Wohnrecht, verbunden mit der Gewissheit, in der vertrauten Umgebung wohnen bleiben zu können. Das lebenslange Wohnrecht erlischt, sobald der Berechtigte auszieht.

Was bedeutet (lebenslanger) Nießbrauch?

Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ist das Nießbrauchrecht in §§ 1030 ff geregelt. Darin ist das Recht verankert, dass eine Immobilie ganz oder teilweise bewohnt werden kann, ohne dass man selbst der Eigentümer sein muss.

Die Rechtsfolge hieraus ist, dass eine Immobilie bei der Immobilienverrentung mit lebenslangem Nießbrauchrecht verkauft werden kann und der Verkäufer diese trotzdem bis an das Lebensende nutzen oder bewohnen kann. Das vertraglich festgehaltene lebenslange Nießbrauchrecht wird zudem im Grundbuch in der 2. Abteilung erstrangig eingetragen.

Was bedeutet Wohnrecht?

Das Wohnungsrecht ist im BGB in § 1093 geregelt und unterscheidet zwischen unbefristeten (lebenslangem), befristetem und bedingtem Wohnrecht. Es wird ebenfalls im Grundbuch eingetragen.

Ein lebenslanges Wohnrecht erlischt mit dem Tod des Berechtigten, ein befristetes mit dem Ablauf der Frist, und ein bedingtes Wohnrecht mit dem Eintritt der Bedingung.

Nur der Wohnberechtigte kann eine vorzeitige Löschung des Wohnrechts im Grundbuch veranlassen. Auch ein Umzug des Berechtigten, z.B. in ein Pflegeheim, lässt das lebenslange Wohnrecht weiterhin bestehen, da nicht ausgeschlossen werden kann, dass der Berechtigte in die Immobilie zurückkehrt.

Was ist der Unterschied zwischen Nießbrauch und Wohnrecht?

Der Nießbrauch ist ein gesetzlich stärker verankertes Recht als ein einfaches Wohnrecht. Es berechtigt den Nießbrauchinhaber neben der Eigennutzung der Immobilie auch zur Weitervermietung an Dritte, z.B. im Falle der Pflegebedürftigkeit und dem damit verbundenen Auszug aus der Immobilie.  Mieteinnahmen verbleiben beim Nießbrauchinhaber. Hier finden Sie unseren ausführlichen Ratgeber-Beitrag

Was ist der Unterschied zwischen Immobilienverrentung und Nießbrauch?

Immobilienverrentung ist ein Konzept der privaten Altersvorsorge, Nießbrauch benennt die dafür erforderliche rechtliche Grundlage.

Wann lohnt sich Nießbrauch?

Es gibt viele Aspekte, die Immobilienverrentung unter Nießbrauch zu einer attraktiven Lösung machen:

  1. Wenn Sie Ihre Immobilie zu Lebzeiten an die Nachkommen weitergeben wollen und dabei Schenkungssteuer vermeiden möchten.
  2. Wenn Sie Erbstreitigkeiten vermeiden möchten, unliebsamen Erben möglichst wenig hinterlassen möchten oder Pflichtteilberechtigte enterben möchten.
  3. Wenn Sie den Verkaufserlös für folgende Verwendungen einsetzen wollen: um Kredite zurückzuzahlen; um Umlagekosten für (Tief-) Garagensanierung, Heizungs- oder Dacherneuerung bei einer ETW zu bezahlen; um einen altersgerechten Umbau, notwendige Hausreparaturen, Heizungserneuerung oder den Umstieg auf erneuerbare Energien zu finanzieren; um Ausbildungs- oder Firmengründungskosten der Kinder oder Enkelkinder zu übernehmen; um den Kauf einer Immobilie der Kinder zu unterstützen; um größere persönliche Anschaffungen wie ein neues Auto, Langzeiturlaub oder den Einkauf in ein altersgerechtes Wohnen zu ermöglichen.
  4. Wenn Sie bei vorzeitigem Auszug aus Ihrer Immobilie diese vermieten möchten und die Einnahmen hieraus u.a. zur Deckung von Kosten einer Heim- oder Pflegeeinrichtung genutzt werden können.

Ist Nießbrauch eine Schenkung?

Der Nießbrauch ist ein umfassendes Nutzungsrecht am Eigentum (§ 1030 BGB). Dieses kann mit einer Zahlung verbunden sein oder mit einer Schenkung, ohne dass der Eigentümer dafür Geld verlangt. Will eine Person das Eigenheim bereits vor dem Tod an die eigenen Kinder übergeben, erfolgt dies häufig in Form einer Schenkung. Um sich dann zusätzlich für den Lebensabend abzusichern, wird regelmäßig der Nießbrauch bei Schenkung notariell verankert.

Kann eine Immobilie mit Nießbrauch noch verschenkt werden?

Vom Eigentümer selbst kann eine Immobilie mit Nießbrauch verschenkt werden.

Ist Nießbrauch auch ohne Eintrag ins Grundbuch möglich?

Nein. Das Nießbrauchrecht an einer Immobilie muss nach § 873 BGB notariell beurkundet und ins Grundbuch eingetragen werden.

Gibt es Alternativen zum Nießbrauchrecht?

Rechtssicherheit und Konkurssicherheit gibt es nur beim eingetragenen Nießbrauch. Ist ein Wohnrecht eingetragen hat man „nur ein Wohnrecht“, darf keine Vermietung veranlassen, denn das Wohnrecht gilt ausschließlich für sie/ihn alleine. Mithilfe des Nießbrauchs behält sich der Nießbrauchberechtigte hingegen alle Rechte offen. Zumindest wirtschaftlich bleibt er oder sie nutzungsberechtigt wie ein Eigentümer.

Wie verfährt man bei Scheidung mit Nießbrauchrecht?

Eheleute sind auch nach einer Scheidung über den gemeinschaftlichen Nießbrauch wie miteinander verbunden und müssen sich auch nach der Scheidung gemeinschaftlich um die Verwaltung der Immobilie kümmern sowie gemeinschaftlich die Einnahmen entgegennehmen und verteilen. Mit dem Nießbrauchrecht sollte eine lebzeitige wirtschaftliche Absicherung geschaffen werden, die nicht einseitig aufgelöst werden kann.

Wollen Eheleute nicht lebenslang – über die Scheidung hinaus – zwangsweise durch den gemeinschaftlichen Nießbrauch verbunden bleiben, müssen sie sich dieser möglichen Folge bewusst sein und schon im Übergabevertrag mit einer entsprechenden Regelung Vorsorge treffen. Diese könnte z.B. vorsehen, dass eine Gemeinschaft nach Bruchteilen vereinbart wird statt einer Gesamtberechtigungsgemeinschaft.

Im Gegensatz zur Gesamtberechtigung kann bei einer Bruchteilsgemeinschaft jeder Teilhaber jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen, §749 BGB. Denkbar sind aber auch Regelungen, wonach die Auflösung ausdrücklich gestattet wird, etwa durch Übernahmerechte gegen Abfindung oder durch die Teilungszwangsversteigerung.

Für wie viele Personen kann ein Nießbrauchrecht eingetragen werden?

Die Anzahl der Personen ist nicht begrenzt.

Ist die Immobilienverrentung für jeden geeignet?

Die Immobilienverrentung ist vor allem für ältere Immobilieneigentümer geeignet, die möglichst lange in ihrer Immobilie wohnen bleiben wollen und gleichzeitig beabsichtigen, ihre Einkommens- und Vermögenssituation zu verbessern.

Gibt es ein Mindestalter für die Verrentung von Immobilien?

Die lebenslange Immobilienverrentung ist für Menschen ab 65 interessant, da das Lebensalter mit dem erzielbaren Ertrag korrespondiert. Das heißt: Je älter der Immobilienverkäufer, desto höher ist der zu erzielende Ertrag durch den Immobilienverkauf.

Für jüngere Immobilienbesitzer ist der Verkauf mit Befristung des Nießbrauchs (Laufzeit 3-20 Jahre) mit grundbuchgesichertem Nutzungsrecht eine lukrative Alternative zum klassischen Immobilienverkauf.

Wie werden die Verrentungsimmobilien vermarktet?

Verrentungsimmobilien sind grundsätzlich am freien Markt angebotene Immobilien. Sie werden Privatkäufern angeboten oder Investoren, die bei der IMMOBILIENVERRENTUNG BAYERN GMBH registriert sind.

Wie lange dauert die Vermarktung einer Verrentungsimmobilie?

Wie bei jedem Immobilienkauf und -verkauf hängt auch bei Verrentungsmodellen die Vermarktung maßgeblich vom Zustand, der Ausstattung und vor allem der Lage ab. Bei guten bis sehr guten Lagen kann es bereits innerhalb eines Monats zum Kaufabschluss kommen. Bei Verrentungsmodellen ist durchschnittlich mit einer Verkaufsdauer von 6 Monaten zu rechnen.

Was passiert, wenn der Käufer die Immobilie weiterverkauft?

Absolut gar nichts: Bei unseren Verrentungsmodellen wird für Sie ein erstrangiges Nießbrauch- oder Wohnrecht im Grundbuch eingetragen, das auch bei einem Eigentümerwechsel unberührt bleibt. Sie sind bei damit auch bei einem Eigentümerwechsel zu 100% sicher und können in Ihrem Zuhause bleiben.

Bei einem Rückvermietungsmodell geht der bestehende Mietvertrag mit allen Pflichten und Rechten auf den neuen Eigentümer über.

Welche Unterhaltskosten müssen Sie nach einer Immobilienverrentung tragen?

Die Kosten für die laufende Bewirtschaftung (z.B. Grundsteuer, Versicherungen, Abfallentsorgung, Strom, Gas, Wasser etc. ) und den gewöhnlichen Unterhalt (Verschleiß- und Schönheitsreparaturen, Gartenpflege etc.) der Immobilie verbleiben grundsätzlich beim derzeitigen Verkäufer. Es können jedoch im Rahmen der Immobilienvermarktung Sondervereinbarungen mit dem künftigen Käufer getroffen werden.

Wie viel Geld können Sie durch die Immobilienverrentung erwarten?

Ihre Immobilie wird zum höchstmöglich erzielbaren Wert verkauft. Im Vorfeld berechnet ein zertifizierter und unabhängiger Gutachter den Marktwert Ihrer Immobilie nach dem Sachwert- oder Ertragswertverfahren. Bei Ihnen verbleibende Nießbrauch- bzw. Nutzungsrechte werden vom Marktwert in Abzug gebracht.

Welche Kosten entstehen dem Verkäufer bei der Immobilienverrentung?

Die IMMOBILIENVERRENTUNG BAYERN GMBH geht bis zur notariellen Beurkundung in Vorleistung und erhält erst bei Abschluss eines notariellen Kaufvertrages die ortsübliche Vermittlercourtage. Diese beträgt derzeit in Bayern 3,57 % (inkl. MWSt.) vom Marktwert. Die üblichen Nebenkosten beim Immobilienkauf-/verkauf wie Notar- und Grundbuchkosten, Grunderwerbssteuer etc. übernimmt der Käufer. Lastenfreistellungen von z. B. eingetragenen Grundschulden sind vom Verkäufer zu tragen.

Die Fakten haben Sie überzeugt?

Dann lassen Sie uns gern konkreter werden und über Ihre Immobilie sprechen – wir beraten Sie gerne persönlich!

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