Viele Senioren haben ihr Leben lang alle verfügbaren Geldmittel in den Traum vom Eigenheim gesteckt. Bei Renteneintritt möchten sie in einer abbezahlten Immobilie wohnen. Probleme können auftauchen, wenn größere Reparaturen anstehen. Eigentümern, die beispielsweise Kosten für eine Heizungserneuerung nicht aufbringen können, wird dann häutig der Teilverkauf Ihrer Immobilie empfohlen.
Was bedeutet Teilverkauf?
Beim Immobilien-Teilverkauf veräußert der Eigentümer nicht sein ganzes Objekt, sondern eben nur einen Teil davon (maximal 50 %). Er kann den Verkaufserlös dann frei verwenden, beispielsweise für eine Heizungsreparatur. Der Teilverkäufer bleibt weiterhin in seinem Eigenheim wohnen, muss dafür aber künftig ein sogenanntes Nutzungsentgelt, also eine Art Miete zahlen.
Auf manchen Online-Plattformen werden Inserenten direkt gefragt, ob sie Interesse an einem Teilverkauf hätten. Das mag im ersten Moment als ideale Alternative zum kompletten Verkauf und Verlust des Eigenheims erscheinen, sollte aber gut überlegt sein. Denn ein Immobilien-Teilverkauf birgt Nachteile in sich, die nicht auf den ersten Blick erkennbar sind.
Überwiegen beim Immobilien Teilverkauf die Nachteile?
Die Anbieter preisen natürlich in erster Linie die Vorteile des Teilverkaufs an:
- Man bleibt Miteigentümer, verliert sein Haus also nicht.
- Der eigene Hausteil steht weiterhin als Erbe zur Verfügung.
- Ein Rückkauf ist möglich. Die Erben können den verkauften Hausteil wieder zurückkaufen.
Es gibt beim Immobilien-Teilverkauf aber auch Nachteile! Es geht vor allem um die anfallenden Kosten, die Sie vorab nicht hundertprozentig kalkulieren können. So ein Teilverkauf ist also mit einem nicht unerheblichen Risiko – v.a. den unvorhersehbaren Kosten – behaftet. Zumal Sie im schlimmsten Fall sogar ausziehen müssen, sollten Sie in Zahlungsschwierigkeiten geraten.
Welche Kosten fallen an?
Bei einem Immobilien-Teilverkauf fallen viele verschiedene Kosten an, mit denen nicht jeder von vornherein gerechnet hat, wie im folgenden dargestellt:
- Nutzungsentgelt
Wenn der Verkäufer nach dem Teilverkauf in seiner Immobilie wohnen bleibt, muss er dafür eine Nutzungsgebühr entrichten. Und die ist nicht günstig.
In der Regel werden jährlich 3 bis 5 % des Verkaufspreises fällig, – mit steigender Tendenz (abhängig von der allgemeinen Zinsentwicklung). Vergleicht man diesen Wert mit aktuell üblichen Immobiliendarlehen, liegt dieser sehr hoch. Ist das Nutzungsentgelt variabel vereinbart, kann es an die jeweils aktuelle Zins- und Preisentwicklung angepasst werden, was ein erhebliches Risiko darstellt. Ist das Nutzungsentgelt für einen bestimmten Zeitraum fest vereinbart, ist der Prozentsatz entsprechend höher. Kann der Hausbewohner die Gebühr irgendwann nicht mehr aufbringen, muss er sein Zuhause verlassen.
- Instandhaltungskosten
Die Instandhaltung der Immobilie ist weiterhin komplett vom Verkäufer zu tragen, obwohl ihm die Immobilie nur noch zum Teil gehört. Er ist dazu verpflichtet, die Immobilie in einem guten Zustand zu erhalten (laufenden Kontrollen werden vom Teilkäufer in der Regel durchgeführt).
- Durchführungsentgelt
Bei Rückkauf oder Gesamtverkauf der Immobilie fallen weitere Kosten an. Der Teilkäufer erhebt dafür ein Durchführungsentgelt zuzüglich Maklerkosten. Dabei muss der Verkäufer auch noch einen Mindest-Kaufpreis garantieren, der eine nicht unerhebliche Wertsteigerung von derzeit 17 Prozent (Stand September 2022) beinhaltet. Ist die Immobilie jedoch gar nicht oder nicht im geforderten Maß an Wert gestiegen (also weniger als 17 Prozent), muss der Teilverkäufer die Differenz aus eigener Tasche zahlen. Dies gilt auch bei einem möglichen Wertverlust.
- Grundsteuer
Obwohl der Teilverkäufer nicht mehr Eigentümer der kompletten Immobilie ist, muss er weiterhin die gesamte Grundsteuer bezahlen.
- Eigentumsverhältnisse
Durch einen Teilverkauf hat der Verkäufer einen Miteigentümer und hat für den verkauften Teil „Miete“ zu zahlen.
Gibt es bessere Alternativen?
Wer über einen Teilverkauf nachdenkt, sollte sich auf jeden Fall gut beraten lassen. Die Immobilienverrentung Bayern steht Ihnen mit ihrer über 10-jährigen Erfahrung im Bereich der Immobilienverrentung zur Seite. Ein Immobilienverkauf auf Nießbrauchbasis oder ein lebenslanges Wohnrecht können Ihnen oft eine bessere Alternative für Ihre Altersvorsorge bieten. Es gibt mehrere Modelle für die Immobilienverrentung, die Ihnen das lebenslange Wohnen in ihrer eigenen Immobilie garantieren. Statt unkalkulierbarer Kosten können Ihnen daraus sogar zusätzliche Einnahmen entstehen.
Lassen Sie sich die breit gefächerten Möglichkeiten also von einem ausgewiesenen Experten erklären. Kontaktieren Sie vor wichtigen Immobilienentscheidungen – für Sie kostenfrei – die Immobilienverrentung Bayern. Wir helfen Ihnen weiter. Mit Sicherheit!
